V regionu střední a východní Evropy (země CEE-6) se v průběhu letošního roku očekává výrazné zvýšení tempa růstu HDP, a to z loňského necelého 1 % na přibližně 2,5 %. Dle expertů ze společnosti Colliers, která patří ke špičce v poskytování diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic, se proto v 2. polovině roku v tomto regionu začne na trhu komerčních nemovitostí zvyšovat aktivita. Podmínkou tohoto vývoje je ale snížení úrokových sazeb v eurozóně. Hlavním motorem růstu přitom budou i nadále maloobchodní parky.
K dalším trendům a předpovědím, které pro region střední a východní Evropy v roce 2024 zveřejnila společnost Colliers, bude patřit:
1. Ekonomika: Očekávaný růst
„Příznivou ekonomickou dynamiku regionu CEE vyjádřenou trojnásobným růstem HDP podporuje několik faktorů. Zlepšuje se vnější situace (eurozóna by se také měla odrazit ode dna), ve srovnání s úrovní v letech 2021-2023 klesá inflace a úrokové sazby, navíc do regionu dochází k silnému přílivu kapitálu určeného na investice,“ uvádí Silviu Pop, ředitel výzkumu pro Rumunsko a střední a východní Evropu ve společnosti Colliers. „Je pozoruhodné, že dlouhodobější prognózy vypadají ještě růžověji: podle prognóz MMF by se země střední a východní Evropy – pokud bychom na ně pohlíželi jako na jednu ekonomiku – do roku 2028 měly zařadit mezi deset největších ekonomik světa.“
2. Geopolitika: Hledání nové rovnováhy
Ruská invaze na Ukrajinu a změna vztahů mezi Čínou a západními zeměmi vyvolávají obavy i nejistotu. Díky své geografické poloze však celý region střední a východní Evropy v době měnících se mezinárodních vztahů získává na významu, a z toho by země CEE-6 mohly profitovat dlouhodobě. Velký význam pro geopolitickou rovnováhu mají volby, které se budou konat v roce 2024, a to nejen v některých zemích střední a východní Evropy, ale také ve velkých ekonomikách, jako jsou USA, Indie a Velká Británie.
3. Kapitálové toky: Nová zlatá horečka ve střední a východní Evropě
Region střední a východní Evropy je pro západní ekonomiky i nadále atraktivní z hlediska reshoringu a nearshoringu, a to hlavně kvůli velkému rozdílu mezi produktivitou a náklady na pracovní sílu ve všech zemích regionu. Ke změnám již dochází, přičemž celá střední a východní Evropa vykazuje i od roku 2023 solidní úroveň kapitálových výdajů v ekonomice, která je výrazně nad průměrem předchozího cyklu. V roce 2023 navíc Česká republika, Polsko a Rumunsko zaznamenaly rekordní úroveň tvorby hrubého kapitálu. To vše naznačuje příznivý střednědobý výhled, kdy vydatná tvorba pracovních míst povede k solidnímu růstu mezd a zvyšování kupní síly, přičemž některá z těchto pozitiv by měla být patrná již v letošním roce.
4. Maloobchodní prodej: Lze mluvit o expanzi
Pokles míry inflace a příznivější ekonomické vyhlídky budou jistě důležitými faktory pro mnoho developerů a investorů do maloobchodu. Developeři i investoři se snaží získat přehled o oblastech nebo městech v zemích CEE, které ještě mohou pojmout nové projekty. V porovnání se západní Evropou je pokrytí moderními maloobchodními projekty ve střední a východní Evropě jistě menší, v některých regionech dokonce podprůměrné, takže není otázkou „zda“, ale spíše „kdy“ budou tyto mezery zaplněny. Maloobchodní parky zůstávají klíčovým segmentem, který stojí v čele růstu trhu s komerčními nemovitostmi ve střední a východní Evropě, protože mohou být vybudovány s nižšími náklady pro developery a zaměřují se také na menší města. V některých městech vznikají také velké projekty se smíšeným využitím, což svědčí o různorodosti i v rámci jediné země, nejen mezi jednotlivými státy CEE-6. Na straně poptávky by měl spotřebitelům pomoci pokles inflace, přesto diskontní prodejny mají i nadále dobré vyhlídky.
5. Investice: Čas ještě nenastal
I když očekávání nižších úrokových sazeb představuje světlo na konci tunelu, tento čas ještě nenastal; úvěry budou ještě řadu let mnohem dražší než v letech 2021–2022. Navíc je problémem také to, že v posledním roce a půl neustále klesají ceny komerčních nemovitostí, a proto mnoho investorů stále čeká na ještě výhodnější příležitost k nákupu. Prodávající se zase snaží svá aktiva raději podržet. Proto společnost Colliers přinejmenším v první polovině roku 2024 očekává z hlediska investic do komerčních realit ve střední a východní Evropě další nevýrazné období. Přesto bychom měli ve druhé polovině roku zaznamenat určité známky přicházející aktivity – alespoň za předpokladu, že se sníží úrokové sazby v eurozóně a v USA.
6. Kanceláře: Nižší výstavba pomůže následnému oživení
Rok 2024 pravděpodobně přinese prudké zpomalení dodávek nových kanceláří na trh. V některých případech, jako například v hlavních městech Slovenska a Rumunska, se v roce 2024 neočekává (téměř) žádná realizace významných projektů kancelářských budov. Prozatím se stále jedná o trh, který je do značné míry řízen nájemci, neboť míra neobsazenosti zůstává v hlavních městech zemí CEE-6 s výjimkou Prahy dvouciferná. Záchranu lze čekat od toho, že zpomalení nových dodávek na trh pomůže absorbovat volné prostory, zejména ty v moderních kancelářích splňujících požadavky ESG, a možná postupně vychýlí rovnováhu směrem k neutrálnímu trhu do konce roku 2024.
7. Průmyslové nemovitosti: Stabilizace nájemného
Vzhledem k tomu, že stavební náklady se postupně normalizují a v některých případech je neobsazenost od roku 2022 nebo 2023 na vzestupné trajektorii, odborníci společnosti Colliers očekávají stabilizaci nebo alespoň pomalejší růst nájemného v zemích střední a východní Evropy. V posledních několika letech došlo k bezprecedentnímu nárůstu nájemného, což snižuje celkovou atraktivitu regionu, i když, vezme-li se v úvahu v obrovský rozdíl mezi výší mezd a produkcí, region stále nabízí mnohem lepší podmínky než západoevropské alternativy.
8. ESG: Zelená už není jen módní slovo
Nájemci, pronajímatelé i investoři se ve všech zemích CEE stále více zaměřují na kvalitu budov. Rozdíl mezi staršími/zastaralými a moderními/efektivními budovami je stále větší, ať už jde o výši nájemného, atraktivitu pro nájemce, míru obsazenosti nebo kapitálovou hodnotu. To lze pokládat za rozhodující faktor, který tlačí na stále častější modernizaci starších budov. Z hlediska svého načasování přicházejí tyto změny ovšem v nevhodnou dobu, protože tlak na ekologičnost se odehrává v obtížném kontextu pro trh, který se současně potýká s vysokými úrokovými sazbami. Vedle toho si je třeba ale také uvědomit, že ekologičnost budovy je důležitá pro její financování, protože banky musí brát v úvahu nejen hodnotu samotné nemovitosti, ale i to, jak je efektivní a odolná vůči současným i budoucím požadavkům ESG.
9. Nástup umělé inteligence
Umělá inteligence (AI) byla v roce 2023 pravděpodobně nejčastěji zmiňovanou novou technologií. Zatímco dosud se o možnostech strojového učení hlavně mluvilo, nyní vstupujeme do fáze praktického využívání těchto technologií. Věci jako multimodální AI, které by mohly výrazně zvýšit produktivitu, se stávají realitou. Současně dozrávají chytrá kancelářská řešení, která zlepšují vztah mezi nájemcem a pronajímatelem. To vše by mělo podpořit hybridní režim práce a jeho vliv na kancelářský trh – nejen ve střední a východní Evropě, ale po celém světě. Obavy ze zániku práce v kancelářích se ukázaly jako značně přehnané, protože většina firem zjevně stále potřebuje, aby jejich zaměstnanci komunikovali tváří v tvář.
10. Bydlení: Za každým rohem je jiný příběh
Zatímco některé aspekty realitního trhu jsou v celém regionu střední a východní Evropy do jisté míry společné, pravděpodobně nejrozmanitější segment představují rezidenční nemovitosti. Cenová dostupnost nových bytů se může pohybovat od poměrně slušné ve městech, jako je Bukurešť a Sofie, až po cenovou bublinu v Praze a Bratislavě. Snížení úrokových sazeb by sice mělo pomoci posunout situaci trochu správným směrem, ale ve hře stejně zůstávají různé regulační otázky a legislativní překážky (zejména pomalý povolovací cyklus výstavby nových projektů). Nelze proto čekat, že se nějaké změny a zlepšení dostaví rychle. Na pozadí této nejistoty by měly modely PRS (trh soukromého nájemního sektoru) v některých částech regionu CEE nadále získávat na síle.
